Наши услуги

Спецпредложение

Снизим КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ земельного участка.

ЭКОНОМИЮ по налоговым или арендным платежам за ЗЕМЛЮ - рассчитаем БЕСПЛАТНО!

Подготовка ОТЧЕТА об оценке + ЭКСПЕРТИЗА в СРО = от 60 000 рублей.

Для расчета экономии нам нужно только 1-ю стр. кадастрового паспорта или кадастровый номер земельного участка.

После этого, мы Вам позвоним и сообщим предварительную будущую экономию.

Итоги конференции "Новые вызовы оспаривания кадастровой стоимости"

среда, 16.12.2015

версия для печати

За последние несколько лет споры о кадастровой стоимости недвижимости стали неотъемлемой частью жизни российских предпринимателей. Первым этапом было отстаивание права на оспаривание размера кадастровой стоимости. Далее последовал благополучный для землевладельцев этап оспаривания кадастровой стоимости, а именно установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в арбитражных судах. Практика была настолько удачной, что вокруг этого процесса сформировался огромный рынок юридических и оценочных услуг, ведь достаточно было принести в суд отчет об оценке с положительным экспертным заключением саморегулируемой организации. Не удивительно, что в этот период появились и новые СРО – всем хотелось заработать на этом процессе. Иногда экспертизы подписывались на том же столе, где готовились отчеты. В конечном счете, к концу 2014 года качество отчетов многих оценщиков, состоявших в соответствующих СРО, упало настолько, что конкуренция сводилась не к тому, у кого качественнее отчет, а к тому, кто успеет за несколько дней написать в отчете нужную стоимость.

И с точки зрения повышения качества оценочных услуг огромную положительную роль сыграло вынесение споров об оспаривании кадастровой стоимости из-под юрисдикции арбитражного суда в ведение судов общей юрисдикции. Безотносительно разной степени зависимости судов стало очевидно, что суды общей юрисдикции серьезно взялись за дело и, не обращая внимания на наличие положительных экспертных заключений, массово начали выносить отрицательные решения, обнаруживая очевидные недостатки отчетов. До сих пор в судах встречаются отчеты, которые были подготовлены еще в период, когда отрицательные решения судов были в новинку.

В сентябре 2015 года вступил в силу Кодекс административного судопроизводства, который более четко описал порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости. При этом и споры перешли от судей гражданских коллегий к судьям административной коллегии. Смена судей ознаменовала и изменение требований к отчетам, ужесточив их, что в свою очередь требует от оценщиков улучшать свои отчеты, доводя их до совершенства. И как оказалось, совершенство стоит уже других денег, и стоимость услуг оценщиков заметно выросла.

Еще ранее летом 2015 года Верховный суд выпустил постановление Пленума №28, в котором разъяснил те вопросы, которые возникали при рассмотрении судьями споров о кадастровой стоимости. Рассказал и про судебные расходы, и про судебные экспертизы и про обязательность установления в процессе спора кадастровой стоимости, поставив крест на возможности вынесения отрицательного судебного решения.

Также летом 2015 года из оценочного законодательства ушла так называемая «нормативно-методическая» экспертиза, остался только один вид экспертизы – на подтверждение стоимости объекта оценки. Экспертизы стали дороже, а требования к отчетам со стороны экспертов СРО обширнее и жестче.

В связи с тем, что за довольно короткий промежуток времени в сфере оспаривания кадастровой стоимости произошли существенные изменения, а сам процесс еще не стабилизировался, возникла необходимость в доведении до оценочного и юридического сообщества тех наблюдений и практики, которые были накоплены оценщиками и юристами в ходе активного участия в данных спорах.

По инициативе ООО «ОценКинг» при поддержке Уральской торгово-промышленной палаты, ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью» 23 ноября 2015 на площадке Уральской ТПП была проведена конференция «Новые вызовы оспаривания кадастровой стоимости». Тема привлекла как участвующих в оспаривании кадастровой стоимости юристов и оценщиков, так и тех, кто хочет разобраться в нюансах этого процесса.

Изначально организаторы конференции планировали, что в ней примут участие судьи областного суда, участвующие в рассмотрении споров об оспаривании кадастровой стоимости. Особо ожидаемо это было в связи с претензиями к качеству отчетов оценщиков, высказанными судьями на круглом столе для юристов «Оценка как доказательство», прошедшем 21 октября 2015 года в рамках форума «Юридическая неделя на Урале». Поэтому оценщикам, которые не принимали участие в круглом столе, было важно услышать про те недостатки, которые отмечаются судьями в отчетах об оценке. Это позволило бы им не только понять суть происходящего в заседаниях суда, но и учесть недостатки при подготовке отчетов в будущем. Но судьи Свердловского областного суда не смогли принять участие в конференции.

Про тенденции, наметившиеся при рассмотрении споров о кадастровой стоимости, рассказал эксперт ООО «ОценКинг» Денис Игоревич Кардаков. Участие в судебных заседаниях в качестве свидетеля и слушателя позволило ему собрать достаточное количество информации, чтобы осветить практически все аспекты, затрагиваемые судьями при рассмотрении отчетов оценщиков. Кардаков Д.И. дал некоторые практические советы по составлению отчетов об оценке, обратил особое внимание на необходимость более тщательного подтверждения исходной рыночной информации, на важность приложений к отчету всех источников  информации, используемой оценщиком.

Важно отследить и то, какие документы об эксперте прилагаются к экспертному заключению СРО – по мнению судей, должны быть представлены диплом эксперта, страховой полис, документ о членстве в СРО, аттестат о сдаче ЕКЭ и документ о выборе эксперта в экспертный совет. Из анализа заседаний становится ясно, что вся информация об аналогах не только должна соответствовать объявлениям, но и информация, не содержащаяся в объявлении, должна подтверждаться не предположениями оценщика, а источниками, которые возможно проверить.

Особое внимание уделяют судьи на указание в объявлениях категории земли «Земли населенных пунктов» или «Земли промышленности». Зачастую указание в объявлениях категории земель «Земли промышленности» связано с тем, что для риэлторов и покупателей это не имеет значения, и оценщиком необходимо доказывать, что в объявлении  говорится о категории земель «Земли населенных пунктов», что не всегда просто сделать, если в объявлении не указано четкое локальное местонахождение участков. На отчеты, в которых в качестве информации для расчета рыночной стоимости используются решения арбитражных судов об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, как Комиссия при Росреестре, так и суд смотрят негативно, усматривая в таких отчетах грубое нарушение законодательства об оценке.

И это лишь малая часть наблюдений. Даже несмотря на то, что отчеты поступают с положительными экспертными заключениями. Не случайно у судей возникают сомнения в квалификации оценщиков, и сложилось убеждение, что качественные отчеты остаются в Комиссии при Росреестре, рассматривающей заявление по оспариванию кадастровой стоимости, а в суд приходят худшие отчеты.

На конференции были рассмотрены и другие претензии к отчетам, но отмечены и моменты, которые судами воспринимаются по иному, нежели в Комиссии при Росреестре. В целом, анализ судебных заседаний показывает, что судьи очень тщательно читают отчеты об оценке, следя за четким соблюдением оценщиками как Закона об оценочной деятельности, так и Федеральных стандартов оценки. При этом судьи придерживаются позиции, что дополнительные доказательства отчет не исправят. Даже если пришел оценщик в суд и как свидетель прилагает выкопировки с кадастровой карты, с карты местности с характеристиками участков-аналогов, доказывающие, что информация об аналогах в отчете соответствует действительности. По мнению судей, отчет – это самостоятельный документ, и в нем должна быть изначально вся информация. С точки зрения доказательственной базы одно доказательство усиливает другое, но судьи считают, что отчет не удовлетворяет требованиям законодательства, и дополнительные доказательства не помогут его улучшить, что является основанием для назначения судебной экспертизы.

Заместитель председателя Свердловской областной экономической коллегии адвокатов, д.ю.н. Андрей Владимирович Винницкий отметил существующую сложность отстаивания отчетов не только в судах, но и в Комиссии при Росреестре. В этом усматривается политическая установка, нацеленная на уменьшение потерь бюджета из-за уменьшения налогооблагаемой базы: «Какие-то единичные отчеты могут пройти судебную проверку, но в большинстве случаев просто есть общая установка относительно того, что судебная экспертиза отличается магическим свойством достоверности, а какой бы ни был отчет качественный, но проведенный вне рамок судебной экспертизы, он заведомо процессуально ущербен, в то время как заключение судебного эксперта обладает приоритетной доказательственной силой». Таким образом, в суде спор зачастую решается путем назначения государственных судебных экспертов, заключения которых показывают, что рыночная стоимость, оказывается, все же близка к кадастровой. Применительно же к деятельности Комиссии при Росреестре ситуация сложилась в принципе ненормальная. Во-первых, сам механизм оспаривания в досудебном порядке на сегодня выглядит странно, т.к. впоследствии суд при рассмотрении дела не ограничивается оценкой доводов, послуживших основанием для отказа в пересмотре кадастровой стоимости на досудебной стадии. Во-вторых, в Комиссии заявление об одном и том же земельном участке или объекте капитального строительства может рассматриваться неоднократно, а замечания к отчету со стороны Комиссии постоянно меняются и расширяются, то есть исправление ранее озвученных замечаний не является гарантией того, что заявление будет удовлетворено. Винницкий А.В. отметил: «Если какие-то недостатки отчета были заявлены на стадии досудебного оспаривания в Комиссии, то повторное представление отчета должно быть нацелено на устранение этих недостатков, а новые аргументы для отказа у Комиссии не должны появляться. В противном случае этот процесс может перерасти в бесконечность. В качестве контраргумента от Комиссии можно услышать, что в первый раз что-то не заметили, и если дополнительные ошибки увидели, то нельзя же закрыть глаза. Однако при рассмотрении публично-правовых споров должны соблюдаться принципы состязательности и добросовестности (незлоупотребления). Например, если лицо не успело вовремя ходатайствовать об экспертизе, значит оно лишается такой возможности при рассмотрении дела в вышестоящей инстанции. В случае рассмотрения заявления в Комиссии формулируются конкретные недостатки отчета, и именно такие замечания должны устраняться с последующим повторным представлением документов в Комиссию либо оцениваться судом при несогласии заявителей с замечаниями. Этот механизм сможет заработать эффективно только в том случае, если последовательно будет отстаиваться единая логика, которая заключается в локализации претензий к отчету, невозможности их расширения при повторном представлении документов в Комиссию. В суде, в свою очередь, должны исследоваться по общему правила лишь неурегулированные позиции – не устраненные и оспариваемые недостатки отчета. Понятно, что это идеалистическая конструкция, но с точки зрения смысла и буквы закона должно быть именно так. И представителям оценочного и юридического сообщества эту логику нужно защищать. В противном случае теряется смысл досудебного порядка разрешения споров».

При этом нельзя не отметить, что обоснованные претензии суда и Комиссии к отчетам носят положительный эффект, что повышает качество услуг оценщиков. Но если в суде вопрос разрешается путем назначения судебной экспертизы, то в Комиссии отчет может быть отклонен даже без заслушивания заявителя и оценщиков.

С ответным словом выступил заместитель начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области Виктор Михайлович Лузин – секретарь Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области. Он в первую очередь отметил, что члены Комиссии не являются профессиональными оценщиками, поэтому отчеты об оценке проверяются только на соответствие законодательству об оценочной деятельности. При этом все отчеты имеют недостатки, но если замечания к отчету незначительные и не влияют на стоимость, то выносится положительное решение. И уж точно члены Комиссии не руководствуются величиной определенной в отчете рыночной стоимости. Во-вторых, рассказал, что на рассмотрение Комиссии поступает в среднем по двадцать отчетов  в неделю, что является очень высокой нагрузкой для членов Комиссии при отсутствии специальных штатов для проверки отчетов. Виктор Михайлович высказал мнение, что члены Комиссии и готовы бы сложить свои полномочия, но желающих взять на себя такую же ответственность не находится. В-третьих, отметил, что решения Комиссии оспариваются заявителями в судебном порядке, но разбирательство всегда заканчивается тем, что решение Комиссии признается законным.

По дискуссионному вопросу касательно повторного предоставления отчета в Комиссию Лузин В.М. указал на то, что процедура повторной подачи отчета на рассмотрение Комиссии не предусмотрено, а вновь подаваемый отчет уже является новым отчетом с новым номером и новым экспертным заключением СРО. В связи с этим каждый отчет рассматривается, как новый, а регламент работы Комиссии не предусматривает, что для отказа в удовлетворении заявления необходимо указывать все нарушения имеющиеся в отчете. Соответствующая позиция продиктована на федеральном уровне. Но заявитель при этом не ограничен в количестве обращений в Комиссию по одному и тому же участку, и может оспаривать каждое решение Комиссии.

Важное наблюдение по поводу такого инструмента, как оспаривание решений Комиссии, отметил юрист Агентства коммерческой безопасности «МОСТ» Илья Сергеевич Комаров: «Несмотря на то, что можно обжаловать решение Комиссии, мало кто это делает. Это обусловлено тем, что это менее эффективный способ, чем непосредственно оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке. В результате возникает элемент некой безответственности Комиссии за принятые решения. Если бы недостаточно мотивированные решения Комиссии оспаривали хотя бы 10 из 100 заявителей, а после получения положительного решения суда еще и взыскивали судебные расходы, возможно, Комиссия бы более внимательно относилась к своим решениям. В какой-то момент юридическому и оценочному сообществу придется занять более принципиальную позицию в данном вопросе». Остается надеяться, что на очередной волне переоценки кадастровой стоимости оспаривание решений Комиссии станет массовым.

В ходе дискуссии участников конференции не обошлось и без подозрений, что действия Комиссии носят коррупциогенный характер. Особенно в свете того, что есть конкретные оценщики, чьи отчеты не подвергаются сомнению. Винницкий А.В. резюмировал: «Замечательно, что есть такие мероприятия, где можно поделиться своими соображениями, где-то сомнениями, а иногда и подозрениями. Понятно, что этот вопрос можно ставить и в строго юридической плоскости. Сейчас споры о кадастровой стоимости воспринимаются так, что всегда частные лица являются злодеями и снижают кадастровую стоимость, но можно на ситуацию посмотреть и с другой стороны. Помимо юридического решения споров, видимо, нужно ставить этот вопрос и в рамках общественных научно-консультативных советов, которые формируются при Росреестре, с руководством Росреестра, чтобы как-то эту ситуацию вскрывать. А еще интересно было бы в порядке эксперимента взять заключение эксперта, которое сделано по определению суда в известном всем судебном экспертном учреждении, и отправить в Комиссию на рассмотрение. Было бы интересно услышать мнение Комиссии, чтобы вся ситуация закольцевалась, и окончательно был бы обнаружен абсурд происходящего».

Такое предложение не случайно, и  председатель свердловского регионального отделения Российского общества оценщиков Андрей Викторович Потапов представил участникам конференции исследование заключений эксперта Федерального бюджетного учреждения  Уральского РЦСЭ Минюста России Виноградовой Н.И. Как раз этому учреждению в настоящее время всецело доверяют судьи Свердловского областного суда. А проанализированные заключения легли в основу решений суда.

Потапов А.В.: «Существенные и не очень нарушения гроздьями разбросаны по всему заключению»:

  • в нарушение п.8 ФСО-3 не анализируются внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость;
  • в нарушение Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО-7) неверно описан сравнительный подход и его последовательность, а также элементы сравнения;
  • в нарушение ФСО-7 в заключении в разделе «Анализ рынка» отсутствуют:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

  • отсутствует указание на дату источника информации об аналогах;
  • информация об аналогах в заключении не соответствует и отсутствует в объявлениях о продаже, приведенных в качестве приложений;
  • невозможно установить, на какую дату экспертом приводится описание объекта оценки;
  • отсутствуют данные по градостроительной зоне, к которой относится оцениваемый земельный участок;
  • в нарушение п.22 ФСО-7 при использовании сравнительного подхода не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов никак не обосновано;
  • не проанализированная никакая рыночная информация, кроме газеты «Есть вариант» и справки АНО РИЦ УПН;
  • отсутствует описание корректировки на наличие инженерных сетей;
  • неприменение поправки на объем передаваемых прав при том, что некоторые аналоги передаются на праве аренды, обосновывается лишь целью оценки: «Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости земельных участков проводится, исходя из права собственности вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, следовательно, корректировка не требуется».

Выступление Потапова А.В. не оставило равнодушными участников конференции. Вице-президент Уральской ТПП Светлана Борисовна Окулова выразила общее настроение: «Действительно, напрашивается такое предложение, обобщить все проблемы, которые существуют в этой сфере, и послать в суды. Именно обобщенное мнение предпринимательского сообщества, подкрепленное экспертным мнением юристов. Изложить необходимость локализации зоны конфликта, способы оптимизировать этот процесс, который сейчас превращается в бесконечность – ходим по одному и тому же кругу. Комиссия вынуждена на каждый отчет давать новые и новые замечания, а эти замечания противоречат тому, как они хвалили предыдущий отчет или, по крайней мере, в этой же части не возражали. Необходимо указать, что заключения экспертов в качестве доказательственной базы абсолютно дискредитирует не только государственное экспертное учреждение, но и суд. Предлагаю обобщить наши предложения и от имени палаты и от имени предпринимательского сообщества. Очень бы хотелось получить в результате сегодняшнего разговора такой документ».

Несомненно, что такой призыв не останется без отклика, и указанная работа будет проделана.

Руководитель Отдела договорной и хозяйственной практики Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-аудит» Малмыгин Александр Сергеевич в своем выступлении отметил, что юристы, используя результат деятельности оценщиков, не вдаются глубоко в сами отчеты. Тем не менее, в суде приходится отвечать на вопросы, которые требуют специальных познаний. Если юрист - представитель заявителя не может ответить на вопросы, то в качестве свидетеля вызывается оценщик. Малмыгин А.С. поделился своими наблюдениями о рассмотрении дел в суде, дал несколько рекомендаций оценщикам для подготовки отчетов и выступлений в суде, рассказал участникам конференции об изменениях, которые привнес в процесс оспаривания недавно вступивший в силу Кодекс административного судопроизводства. В кодексе присутствует специальная глава, регламентирующая оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Не осталось без внимания и Постановление Пленума Верховного суда РФ №28 от 30 июня 2015 года:

  • в рамках спора должна быть выявлена кадастровая стоимость, поэтому если истец просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной, рассмотрение спора должно заканчиваться установлением рыночной стоимости, а не отказом;
  • даже если ни одна из сторон не заявляет ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости суд назначает проведение экспертизы самостоятельно с возложением расходов на ее проведение на административного истца;
  • все судебные расходы должен нести административный истец. С ответчика они могут быть взысканы только если последний возражает против удовлетворения требования истца;
  • апелляция на решение суда субъекта РФ рассматривается в том же суде.

Участники конференции обсудили вопросы возможности и целесообразности привлечения в качестве третьих лиц оценочных компаний и самих оценщиков, перспективы взыскания с оценщиков расходов, понесенных истцом в связи с низким качеством отчета. Был затронут вопрос взыскания расходов административного истца с Правительства Свердловской области и администрации города Екатеринбурга, которые будучи привлечены судом в качестве третьих лиц, активно возражают против удовлетворения требований истца, зачастую приводя необоснованные доводы, а иногда и заявляющих ходатайства о проведении судебной экспертизы.

Большой интерес вызвало исследование ООО «ОценКинг», посвященное анализу работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области за период с 01.07.2015 г. по 28.10.2015 г.

Была приведена статистика, согласно которой количество положительных и отрицательных решений примерно одинаково. В оспаривании кадастровой стоимости принимают участие оценщики восьми СРО оценщиков, а лидером по количеству отчетов являются оценщики Российского общества оценщиков (28% от общего количества отчетов). По количеству положительных решений РОО лидирует еще увереннее (42% от всего количества положительных решений). Были отмечены и наиболее популярные и «успешные» эксперты СРО. И, конечно же, были отмечены оценщики, подготовившие наибольшее количество отчетов. Особое внимание было уделено оценщикам, имеющим резко отличающийся от всех остальных положительный результат. Один из отчетов самого успешного оценщика был проанализирован, и участники конференции имели возможность сравнить его недостатки с недостатками отчетов, которые удостоились отрицательной оценки Комиссии. Также были разобраны наиболее популярные доводы отказов Комиссии и представлен хит-парад самых неоднозначных замечаний. Выдержка из замечания, занимающего по мнению ООО «ОценКинг» первое место: «Вывод Оценщика об отсутствии влияния наличия коммуникаций на стоимость земельных участков противоречит всей логике практического девелопмента».

Конференция показала, что тема оспаривания кадастровой стоимости не только актуальна и полна противоречий, но и требует от оценочного и юридического сообщества консолидации мнений, воплощенных в конкретные инициативы, направленные на улучшение взаимодействия всех участников этого процесса. ООО «ОценКинг» продолжит организовывать мероприятия, посвященные теме оспаривания кадастровой стоимости.

Другие новости